今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次
因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市
遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法
小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%
最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率
一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息
今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金
提前还房贷的话，怎样做才比较划算
01
先来算算现在的利息小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的
因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万
而目前已经按时还款两年，共计24期
我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还
因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万
虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷
而最近小文还是动了提前还贷的念头
02
有两种提前还款方式她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择
一个是缩短还款年限，每月的月供不变
一个是保持还款年限，每月的月供减少
这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同
如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完
而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款
还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供
按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元
如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半
但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万
从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算
当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看
像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻
而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半
这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量
提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望
就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险
03
不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金
在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式
小文和某某行签订的合同里，就这样写了
如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块
但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息
违约金计算下来共差不多是1.2万元
这笔费用就是小文需要支付的违约金
实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同
有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取
我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多
而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少
小文还觉得，自己提前还的有点晚了
当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万
当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等
因为对于小文来说眼下的情况实在容不得她去思考这么远
04
一边是低额收益，另一边是高额利息
大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值
小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低
她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻
再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观
小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了
但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了
手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息
提前还贷是个人选择和各取所需
你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？
以上为正文，来自乔不丝
